中山市人民政府关于中山市公益性项目

用地征收补偿的实施意见

 

火炬开发区管委会，翠亨新区管委会，各镇政府、区办事处，市各有关单位：

为进一步规范我市公益性项目建设征收补偿工作，依法保护被征收人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《国有土地上房屋征收与补偿条例》《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》《中山市集体土地征收实施办法》《中山市征收农村集体土地留用地管理办法》《中山市国有土地上房屋征收与补偿办法》等法律法规及相关政策规定，结合我市实际，对中山市域范围内公益性建设项目用地征收补偿工作，明确意见如下：

一、工作机制

（一）公益性建设项目土地房屋征收补偿工作实行市人民政府统一领导下的属地负责制，委托火炬开发区管委会、翠亨新区管委会，各镇政府、区办事处承担征收补偿具体工作。

（二）市住房城乡建设局、市交通运输局、市水务局分别负责统筹推进市政基础设施建设项目、公路铁路项目、水利工程项目的土地房屋征收补偿工作，以及因对应的公益性建设项目导致的“三电”及管线迁改工作。负责与各属地镇区签订土地房屋征收工作委托合同、落实补偿款拨付等工作。

（三）市自然资源局对各镇区按照本意见拟定的征收补偿方案提出审核意见，督促各镇区实施征收补偿协商工作。

（四）市发展改革、公安、民政、财政、人力资源社会保障、农业农村、生态环境、应急管理、城管和执法、市场监管、税务等部门、村（居）民委员会等基层组织，应当按照各自职责，协同做好本意见有关工作。

二、适用范围

本意见所指公益性项目建设征收应当符合以下情形：

（一）军事和外交需要用地的；

（二）由市人民政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政等基础设施建设需要用地的；

（三）由市人民政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、生态环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社区综合服务、社会福利、市政公用、优抚安置、英烈保护等公共事业需要用地的；

（四）由市人民政府组织实施的扶贫搬迁、保障性安居工程建设需要用地的；

（五）在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，经省级以上人民政府批准由县级以上地方人民政府组织实施的成片开发建设需要用地的；

（六）法律规定为公共利益需要可以实施的其他情形。

上述建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、国土空间规划；第（四）项、第（五）项、第（六）项规定的建设活动，应当纳入国民经济和社会发展年度计划；第（五）项规定的成片开发并应当符合自然资源主管部门规定的标准。

三、征收补偿

（一）农民集体所有土地补偿。

1．土地补偿费和安置补助费。各镇区根据区片综合地价有关政策规定拟定补偿方案，补偿标准不得低于《广东省国土资源厅关于印发广东省征地补偿保护标准（2016年修订调整）的通知》规定的标准。经有批准权的人民政府对区片综合地价或补偿标准进行调整的，按调整后的新标准执行。

2．征地留用地补偿。

（1）留用地落实方式、具体比例及补偿标准按照《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》以及《中山市征收农村集体土地留用地管理办法》有关规定执行。国家、省、市对留用地补偿政策进行调整的，按调整后的新政策执行。

（2）鼓励对农村集体留用地采取折算货币方式予以补偿。

3．其他补偿。

在实际征地协商过程中，出于土地集约利用，保障农民利益和有利于征收工作推进，经被征地所在镇区与项目单位确认后，可将征收范围外的边角地一并协商补偿，通过设定他项权的方式明确使用方式并保障征收土地实施主体权益。

（二）青苗补偿。

1．青苗补偿。包括一般农作物及经济作物征收补偿、常见苗木搬迁补偿、水产养殖及禽畜搬迁补偿等，具体标准按照本意见所附《一般农作物及经济作物征收补偿参照标准表》《常见苗木搬迁补偿参照标准表》《水产养殖及禽畜搬迁补偿参照标准表》执行。遇特殊情况或未有提及的特殊种类的，青苗补偿可由具备相应资质的评估机构出具的评估结果作为补偿依据。

2．其他补偿。

（1）水产养殖场和苗圃、花木场配套基础设施和地上附着物的补偿标准按照本意见所附《地上附着物征收补偿参照标准表》执行，遇特殊情况或未有提及的特殊种类的，可由具备相应资质的评估机构出具的评估结果作为补偿依据。

（2）水产养殖场和花木、苗圃场因征收导致租赁合同无法继续履行的，由租赁合同双方按租赁合同的约定或《中华人民共和国合同法》相关规定执行。因征收对出租方造成租金损失的，对征收红线内的面积，在出租方实际少收取的租金范围内进行补偿，预期租金损失不纳入补偿范围。对征收红线范围外且确实对种植（养殖）产生影响的面积，应按租赁合同的租金标准补偿实际租金损失，补偿期限原则上不超过12个月。

（3）因征收需整治整合水产养殖水面和修复塘埂的，经项目单位确认后，可由镇区委托具备相应资质的中介机构核定费用后实施补偿，或由镇区组织项目单位落实整治整合和修复工作。

（4）市交通运输局、市住房城乡建设局、市水务局等职能部门确定项目用地范围并由镇区公示后，经镇区核定属不合理种植（养殖）部分以及抢种、抢建部分的不予补偿，责令种植（养殖）主体限期自行清理。逾期不清理的，由镇区做好证据保全后组织进场清除。

（三）地上附着物征收补偿。

1．地上附着物征收补偿标准按照本意见所附《地上附着物征收补偿参照标准表》执行。遇特殊情况或未有提及的特殊种类的，可由具备相应资质的评估机构出具的评估结果作为补偿依据。

2．对因历史原因未办理不动产登记且未认定为违法用地或违法建筑的土地和房屋，属地镇区应当成立农业农村、自然资源、住房城乡建设、城管和执法、市场监管等部门及各村（居）民委员会等基层组织为成员单位的历史土地和房屋联审小组，根据有关权属的历史资料（包括房地产买卖协议、收付款证明、村民会议表决、公证文书、职能部门原始审批资料等），对被征收土地和房屋的面积和相关权利人进行认定并予以公示。若土地和房屋的面积和相关权利人经公示后无异议的，可参照本意见实施补偿。

3．征收村（居）民住宅土地的，采取货币补偿、产权调换或货币补偿和产权调换相结合方式予以补偿。其中，采取产权调换方式补偿的应符合以下条件：

（1）采取产权调换的安置地应当符合国土空间规划；

（2）用于产权调换的安置地为集体土地的，参照《广东省宅基地管理办法》以及《确定土地所有权和使用权的若干规定》，并结合我市实际，按以下情形补偿：

①被征收人属产权调换地块所在村集体村民（农业户口）且符合“一户一宅”条件的，可安排不超过120平方米土地予以产权调换。被征收地块面积大于产权调换地块面积的，超面积部分以货币方式补偿。

②被征收土地不属“一户一宅”的，不安排土地予以调换，采用货币补偿、房屋置换等其他形式予以补偿。

4．其他补偿。

（1）村（居）民住宅以外的土地原则上不作产权调换，采取货币补偿；具备土地产权调换条件的，按等值原则调换。补偿应以具备相应资质的评估机构出具的评估结果作为依据。

（2）征收村（居）民住宅临时安置居住费。

选择土地产权调换的，临时安置补偿标准按被征收房屋的房产面积，以属地镇区平均租金的标准支付，每户不低于1800元/月，属地镇区平均租金标准以具备相应资质的评估机构出具的评估结果作为依据。临时安置期限分为过渡期与建设期，过渡期自被征收房屋腾空交付之日起至安置地交付建设之日止；建设期自安置地交付建设之日起计算18个月。

‚选择货币补偿的，一次性补偿不超过18个月临时安置居住费。

（3）征收村（居）民住宅搬家费。

一次性补偿被征收人10000元/户搬家费（含水电气、电信等迁移）。经民政部门确认的低保、伤残等贫困家庭的被征收人，临时安置费和搬家费按本意见规定标准提高30%实施补偿。

（4）装饰装修补偿按具备相应资质评估机构出具的评估结果作为补偿依据。

（5）对于具有合法经营手续的地上附着物涉及的资产搬迁、停产停业损失、工人遣散等补偿费用，根据具备相应资质评估机构出具的评估结果作为补偿依据。其中停产、停业损失原则上以房屋被征收前1年内实际月平均税后利润为准，不能提供纳税情况等证明或无法核算税后利润的，按上年度本地区同行业平均税后利润额或者同类房屋市场租金计算。停产、停业补偿期限为6个月。

（6）涉及“三电”及管线迁改的，由项目单位与“三电”及管线所有权人协商具体迁改方案。

（7）地上附着物存在租赁关系的，一次性补偿被征收人6个月租金损失，签订补偿协议之日租赁合同的剩余租赁期限不足6个月的，按实际剩余期限予以补偿。停产、停业损失、搬迁费、室内装修装饰价值补偿，由租赁双方按约定或实际投入情况予以补偿。

（8）各镇区应当按照《殡葬管理条例》《广东省殡葬管理办法》规定结合本意见处理迁坟补偿事宜，民政主管部门应予以协助。各镇区张贴通告后逾期无人办理迁坟的，按无主坟处理。迁坟补偿后，坟墓迁移费、修建费、管理费及其他费用均由补偿款领取人承担。

（9）因征收导致征收范围外地上附着物使用功能受到影响，为保障被征收人利益，经项目单位确认，属地镇区可将受影响的地上附着物一并协商补偿。

（10）市交通运输局、市住房城乡建设局、市水务局等职能部门确定项目用地范围并由镇区公示后，经属地镇区巡查发现存在抢建的，属地镇区应采取措施停止施工行为，组织城管执法、住房和城乡建设、农业农村、自然资源等职能部门进行现场调查取证。经调查认定为违法建筑、超过批准期限的临时建筑或违法用地的，不予补偿，并按规定处理。

四、奖励措施及补助措施

为提高项目推进效率，同时确保被征收人居住条件有改善，各镇区可根据辖区内房地产市场交易情况、评估报告、询价意见等制定合理的奖励措施及补助措施：

（一）奖励措施包括：

1．限期签约奖励；

2．限期搬迁及交付奖励；

3．被征人选择货币补偿奖励；

4．其他奖励。

（二）补助措施包括：

1．新建房屋规税费补助；

2．其他补助。

五、争议处理

（一）土地权属争议处理。被征收土地存在权属争议的，根据《土地管理法》和《土地权属争议调查处理办法》，先由当事人协商解决；经协商不能解决的，可以向属地镇人民政府（区管委会、区办事处）提出处理申请，也可以向市自然资源行政主管部门提出调查处理申请。当事人对处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。

（二）征地补偿标准争议处理。对征地补偿标准有争议的，先由属地镇人民政府（区管委会、区办事处）进行协调，协调不成由市人民政府协调，再次协调不成的，由批准征地的人民政府裁决。对违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由自然资源主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

六、征地补偿费用的支付与管理

（一）各镇区及各村（居）民委员会应当将征地补偿标准、征收补偿方案以及分户补偿情况在被征收范围内公示，并确保补偿款及时、足额兑现。市、镇（区）财政、审计部门要加强对各项补偿款使用情况的监管工作。

（二）征地补偿费应当按照《广东省征收农民集体所有土地各项补偿费管理办法》等有关规定管理和使用。被征地的农村集体经济组织应当将征收土地的补偿费用的收支状况向本集体经济组织的成员公布，接受监督。

七、其他

（一）各镇区可通过采购服务方式，按规定选取具资质的第三方机构承担测量、评估、房屋安全鉴定、房屋拆卸、公证、法务、用地报批、不动产登记、入户调查、补偿协商等辅助性工作，所需费用纳入项目土地房屋征收成本。

（二）本意见自2019年11月11日起施行，有效期三年。《中山市人民政府关于中山市公益性项目建设征收补偿的实施意见》（中府〔2016〕8号）同时废止。

（三）本意见实施之日前已开展征收补偿的公益性建设项目，按原补偿标准执行；实施之日后开展征收补偿的公益性建设项目，按本意见补偿标准执行。

（四）本意见附件中的补偿标准将结合实际进行定期更新、修订，更新、修订后的补偿标准将及时向社会公布。

 

附件：1．一般农作物及经济作物征收补偿参照标准表

2．常见苗木搬迁补偿参照标准表

3．水产养殖及禽畜搬迁补偿参照标准表

4．地上附着物征收补偿参照标准表